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不动产登记知识问答
来源: | 发布时间:2018-09-28 | 【关闭】

不动产登记知识问答 

1、什么是不动产? 

  答:不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。 

2、什么是不动产统一登记? 

答:不动产统一登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。它包含了三层含义:(1)不动产登记的主体是不动产登记机构;(2)登记的客体是不动产权利归属和其他法定事项;(3)不动产登记事项必须记载于不动产登记簿,只有记载于不动产登记簿时才发生效力。 

3、不动产统一登记对普通民众有何好处? 

答:减少办事环节,提高工作效率,保障不动产交易安全。 

4、不动产登记的类型都有哪些? 

答:依照《不动产登记暂行条例》的规定,不动产登记的类型包括:首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。 

5、不动产登记,哪些登记需要双方申请,哪些可以由当事人单方申请? 

答:属于下列情形之一的,可以由当事人单方申请:一是尚未登记的不动产首次申请登记的;二是继承、接受遗赠取得不动产权利的;三是人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;四是权利人姓名、名称或者自然状况发生变化,申请变更登记的;五是不动产灭失或者权利人放弃不动产权利,申请注销登记的;六是申请更正登记或者异议登记的;七是法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。以上情况以外的,均由当事人双方共同申请。 

6、不动产登记带来三项变化 

答:(一)房地产登记将由不动产登记替代,因而房地产权证书和登记证明会停止发放,改以颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》。 

(二)按照“不变不换”的原则,实施不动产统一登记前依法核发的各类不动产权属证书、登记证明继续有效,权利不变动,证书不更换。 

(三)为方便企业群众办事,各区县会将现有的房地产交易大厅调整为不动产交易登记大厅,房地产登记受理窗口调整为不动产登记受理窗口,受理不动产登记业务。 

7、什么是不动产首次登记? 

答:《不动产登记暂行条例》将之前分散、不统一的总登记、初始登记、设立登记等统一概括为首次登记,包括:土地总登记、建筑物的初始登记、土地权利的初始登记以及建筑物他项权利的设立登记。这些权利类型虽然都是首次登记,但是申请登记时所提交的材料不同,登记程序也不同。 

8、什么是不动产变更登记? 

答:不动产权利人的姓名或者不动产坐落等发生变化的,权利人应当向不动产登记机构申请变更登记。变更登记的主要情形包括: 

(1)权利人姓名或者名称变更的。 

(2)不动产坐落、名称、用途、面积等自然状况变更的。 

(3)不动产权利期限发送变化的。 

(4)同一权利人分割或者合并不动产的。 

(5)抵押权顺位、担保范围、主债权数额、最高额抵押债权额限度、债权确定期间等发生变化的。 

(6)地役权的利用目的、方法、期限发生变化的。 

(7)法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。 

9、什么是不动产转移登记? 

 答:不动产转移登记主要针对不动产权属发生转移的情形,主要包括: 

(1)买卖、继承、遗赠、赠与、互换不动产的。 

(2)以不动产作价出资(入股)的。 

(3)法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权属发生转移的。 

(4)不动产分割、合并导致权属发生转移的。 

(5)共有人增加或者减少,以及共有不动产份额变化的。 

(6)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权属发生转移的。 

(7)因主债权转移引起不动产抵押权转移的。 

(8)因需役地不动产权利转移引起地役权转移的。 

(9)法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。 

10、什么是注销登记? 

答:不动产权利灭失的,权利人需申请注销登记,主要包括以下情形: 

(1)因自然灾害等原因导致不动产灭失的。 

(2)权利人放弃不动产权利的。 

(3)不动产权利终止的。 

(4)依法收回国有土地、海域等不动产权利的。 

(5)依法征收、没收不动产的。 

(6)因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原不动产权利消灭,当事人未办理注销登记的。 

(7)法律、行政法规规定的其他情形。 

11、什么是更正登记? 

答:更正登记一般是指登记机构根据当事人的申请或者依职权对登记簿的错误记载事项进行更正的行为。《物权法》第十九条规定:“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。”权利人申请更正登记的,应提供证明登记确有错误的证据;利害关系人申请更正登记的,应当提供“不动产登记簿记载的权利人书面同意更正”的证明或者证明登记确有错误的证据。 

12、什么是异议登记? 

答:异议登记是指登记机构将事实上的权利人及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议申请记载于不动产登记簿的行为。权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记,但不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。 

异议登记失效后,申请人就同一事项以同一理由再次申请异议登记的,不动产登记机构不予受理。 

13、什么是不动产预告登记? 

答:预告登记是指为保全一项将来发生的不动产物权变动为请求权的不动产登记。它将债权请求权予以登记,使其具有对抗第三人的效力,使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效,以保障将来本登记的实现。 

不动产预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。 

14、什么是查封登记? 

答:查封登记是指不动产登记机构根据人民法院及其他机关提供的查封裁定书和协助执行通知书等法律文书,将查封的情况在不动产登记簿上加以记载的行为。对于不动产的查封,除在查封标的之上加贴封条之外,更重要的是应当到不动产登记机构办理查封登记手续,否则,不得对抗其他已经办理了登记手续的查封行为。 

15、不动产登记的程序是怎样的? 

答:我国的不动产登记程序分为申请、受理、审核和登簿发证四个步骤。 

申请。申请是不动产登记申请人向不动产登记机构提出的进行登记的请求,提交申请书和相关材料。 

受理。受理的过程实际上是相当于初步审查,主要审查申请在形式上是否符合受理的要求,如申请人提交的材料是否齐备,申请材料上的内容与申请登记事项是否相符、是否符合法定形式的要求以及申请材料之间的内容是否对应等。对符合条件的申请,登记机构予以接受。 

审核。登记机构受理申请后,再决定是否登记之前,需要对申请登记的事项进行进一步的审核,以保证登记结果的准确。 

登簿发证。不动产登记簿是物权归属和内容的根据,因此,登记人员对登记材料审查合格后,应当及时将登记事项记载于登记簿,完成登记,并向申请人发放不动产权属证书或者登记证明。 

16、申请登记需提交哪些材料? 

答:《不动产登记暂行条例》第16条规定,申请人应当提交下列材料,并对申请材料的真实性负责:登记申请书;申请人、代理人身份证明材料、授权委托书;相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书;不动产界址、空间界限、面积等材料;与他人利害关系的说明材料;法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。 

不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。 

17、登记机构受理申请时应当查验哪些内容? 

答:《不动产登记暂行条例》第18条规定,不动产登记机构受理不动产登记申请的,应当按照下列要求进行查验:不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致;有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致;登记申请是否违反法律、行政法规规定。 

18、那些情况登记机构不予登记? 

答:有下列情况之一的,不动产登记机构不予登记:(一)违反法律、行政法规规定的,如土地违法违规行为尚未处理或正在处理的;(二)未按合同约定付清全部土地价款的;按土地价款缴纳比例分割申请登记的;(三)申请登记的土地权利超过规定期限的;(四)无合法用地批准文件等登记申请要件的;(五)对经营性用地没有按招标拍卖挂牌等方式出让的;(六)协议出让地价低于出让底价的;(七)违反规划改变土地用途的;(八)未办理土地使用权登记而设定抵押的;(九)异议登记期间未经异议登记权利人同意,申请办抵押登记的;(十)查封登记解除前申请办理抵押登记;(十一)不动产权属有争议的;(十二)法律、行政法规规定不予登记的其他情形。 

19、什么是不动产登记簿? 

答:不动产登记簿,是指记载不动产上的权利状况并备存于特定机关的簿册。《不动产登记暂行条例》第8条规定,不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。 

20、不动产登记簿应记载哪些事项? 

答:《不动产登记暂行条例》第8条规定,不动产登记簿事项包括:不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况;涉及不动产权利限制、提示的事项;其他相关事项。 

21、不动产登记簿应采用何种形式? 

答:《不动产登记暂行条例》第9条规定:“不动产登记簿应当采用电子介质,暂不具备条件的,可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式。不动产登记簿采用电子介质的,应当定期进行异地备份,并且有唯一、确定的纸质转化形式。”这是对不动产登记簿的规定。 

22、不动产登记后,原有的房屋、土地证是否需要更换? 

答:不需要。不动产统一登记实施后,无论是依法颁发的新证书,还是因没有完成机构和职责整合,不具备颁发新证书的,以及条例实施前,有关部门依法颁发的各类证书,都继续有效。等到依法办理转移变更登记时,逐步更换新的不动产登记簿证,目前权利人手里的各类不动产权证不用去更换。 

23、不动产登记机构如何受理登记申请? 

答:《不动产登记暂行条例》第17条规定,不动产登记机构收到不动产登记申请材料,对于属于登记职责范围,申请材料齐全、符合法定形式,或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的,应当受理并书面告知申请人;对于申请材料存在可以当场更正的错误的,应当告知申请人当场更正,申请人当场更正后,应当受理并书面告知申请人;对于申请材料不齐全或者不符合法定形式的,应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容;对于申请登记的不动产不属于本机构登记范围的,应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的,视为受理。 

24、不动产登记必须由双方共同申请吗? 

答:不动产登记申请应当以共同申请为基本原则,以单方申请为例外。共同申请是不动产登记申请的一般方式,主要适用于因法律行为而产生物权变动的情形,如不动产买卖、交换、赠与、抵押等,这些行为都属于民事法律行为中的双方法律行为,需要双方意思表示一致才能成立。其中涉及第三人的,还应该征得第三人的意见。下列情形可以由当事人单方申请:尚未登记的不动产首次申请登记的;继承、接受遗赠取得不动产权利的;人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;权利人姓名、名称或者自然状况发生变化,申请变更登记的;不动产灭失或者权利人放弃不动产权利,申请注销登记的;申请更正登记或者异议登记的;法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。 

25、能不能委托他人代为申请登记? 

答:《不动产登记暂行条例实施细则》第12条规定,当事人可以委托他人代为申请不动产登记。代理申请不动产登记的,代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。自然人处分不动产,委托代理人申请登记的,应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书,但授权委托书经公证的除外。境外申请人委托他人办理处分不动产登记的,其授权委托书应当按照国家有关规定办理认证或者公证。 

26、哪些不动产登记可以由当事人单方申请? 

(1)尚未登记的不动产首次申请登记的; 

(2)继承、接受遗赠取得不动产权利的; 

(3)人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的; 

(4)权利人姓名、名称或者自然状况发生变化,申请变更登记的; 

(5)不动产灭失或者权利人放弃不动产权利,申请注销登记的; 

(6)申请更正登记或者异议登记的; 

(7)法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。 

27、不动产权属证书或者不动产登记证明遗失、灭失怎么办? 

答:《不动产登记暂行条例实施细则》第22条规定,不动产权属证书或者不动产登记证明遗失、灭失,不动产权利人申请补发的,由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明15个工作日后,予以补发。 

28、能不能撤回登记申请? 

答:《不动产登记暂行条例》第15条与《不动产登记暂行条例与实施细则》第13条明确规定,申请登记的事项记载于不动产登记簿前,全体申请人提出撤回登记申请的,登记机构应当将登记申请书以及相关材料退还申请人。但登记事项记载于不动产登记簿后,则不能撤回登记申请。 

29、小产权房为什么不能登记发证? 

答:不动产登记是依法保护不动产所有人权利的法律行为,不可能登记任何不合法的东西。我国法律法规明确规定了土地用途管制制度,因此,对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或小产权房等违法用地、违法建筑物,是不能发证的。也就是说,小产权房其实是没有产权的房屋,不会纳入不动产统一登记。  

30、伪造、登记不动产权证书或登记证明应当承担什么法律责任? 

答:《不动产登记暂行条例》第31条规定,伪造、变造不动产权证书、不动产登记证明,或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的,由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴;有违法所得的,没收违法所得;给他人造成损害的,依法承担赔偿责任;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。  

31、无民事行为能力人、限制民事行为能力人如何申请登记? 

答:《不动产登记暂行条例实施细则》第11条规定,无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的,应当由其监护人代为申请。监护人代为申请登记的,应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料;因处分不动产而申请登记的,还应当提供为被监护人利益的书面保证。父母之外的监护人处分未成年人不动产的,有关监护关系材料可以是人民法院指定监护的法律文书、经过公证的对被监护人享有监护权的材料或者其他材料。 

32、不动产登记必须由双方共同申请吗? 

答:不动产登记申请应当以共同申请为基本原则,以单方申请为例外。共同申请是不动产登记申请的一般方式,主要适用于因法律行为而产生物权变动的情形,如不动产买卖、交换、赠与、抵押等,这些行为都属于民事法律行为中的双方法律行为,需要双方意思表示一致才能成立。其中涉及第三人的,还应该征得第三人的意见。下列情形可以由当事人单方申请:尚未登记的不动产首次申请登记的;继承、接受遗赠取得不动产权利的;人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;权利人姓名、名称或者自然状况发生变化,申请变更登记的;不动产灭失或者权利人放弃不动产权利,申请更正登记或者异议登记的;法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。 

33、不动产登记公告的主要内容包括哪些? 

答:依据《不动产登记暂行条例实施细则》第18条内容,不动产登记公告的主要内容包括: 

(1)拟予登记的不动产权利人的姓名或者名称; 

(2)拟予登记的不动产坐落、面积、用途、权利类型等; 

(3)提出异议的期限、方式和受理机构; 

(4)需要公告的其他事项; 

34、不动产统一登记对委托代理有哪些要求? 

答:2016年1月国土资源部颁布的《不动产登记暂行条例实施细则》第12条规定,当事人可以委托他人代为申请不动产登记。代理申请不动产登记的,代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。自然人处分不动产,委托代理人申请登记的,应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书,但授权委托书经公证的除外。2016年5月,国土资源部印发的《不动产登记操作规范(试行)》规定,申请人委托代理人申请不动产登记的,代理人应当向不动产登记机构提交申请人身份证明、授权委托书及代理人的身份证明。授权委托书中应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间,并由委托人签名或者盖章。自然人处分不动产的,可以提交经公证的授权委托书;授权委托书未经公证的,申请人应当在申请登记时,与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书。  

35、什么情况下预告登记后不发生物权效力? 

答:预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。 

36、哪些不动产权利可以登记? 

(1)集体土地所有权, 

(2)房屋等建筑物、构筑物所有权, 

(3)森林、林木所有权, 

(4)耕地、林地、草地等土地承包经营权, 

(5)建设用地使用权, 

(6)宅基地使用权, 

(7)海域使用权, 

(8)地役权, 

(9)抵押权, 

(10)法律规定需要登记的其他不动产权利。 

37、原有不动产权证书遗失、损害等,如何换发、补发? 

答:不动产权属证书或登记证明破损、填制错误的,当事人可以向不动产登记机构申请换发。 

不动产权属证书或登记证明遗失、灭失的,不动产权利人提出补发申请的,应当在公开媒体上刊发遗失、灭失声明,不动产登记机构方可补发。 

38、继承房屋也必须登记吗? 

答:经过登记机构依法登记的权利,肯定受到法律的保护。但并不是所有的权利必须在登记之后才拥有。比如,房屋所有权的继承,不登记也有效力。但是,如果继承的房屋要出卖,就必须先登记到继承人的名下后,才能过户。 

39、那些情形下需要进行变更登记? 

答:因权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的;不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的;不动产权利期限、来源等状况发生变化的;同一权利人分割或者合并不动产的;抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的;最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的;地役权的利用目的、方法等发生变化的;共有性质发生变更的;法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。 

40、那些情况可申请办理注销登记? 

答:因不动产灭失的;权利人放弃不动产权利的;不动产被依法没收、征收或者收回的;人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的;法律、行政法规规定的其他情形。 

41、不动产登记权证和不动产登记证明长啥样? 

答:(1)《不动产权证书》和《不动产登记证明》 由国土资源部监制,全国统一样式。 

(2)《不动产权证书》封面为红色,主要记载权利人、共有情况、坐落、不动产单元号、权利类型、权利性质、用途、面积、使用期限以及权利其他状况等信息。 

(3)《不动产登记证明》为单页,主要记载证明权利或事项、权利人、义务人、坐落、不动产单元号以及权利其他状况等信息。 

42、《不动产权证书》上记载的使用期限有何含义? 

答:《不动产权证书》上所载的使用期限是指国有建设用地使用权、海域使用权和土地经营承包权等的使用期限,不是指房屋所有权的期限,房屋所有权不存在使用期限问题。 

43、什么人可以查询不动产登记资料? 

答:不动产登记资料包括不动产登记簿及原始资料。权利人可以查询、复制其不动产登记资料。 

因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询不动产登记簿记载的不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。 

人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关等可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料。 

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